부모가 자식에게 부동산을 물려줄 때에는 여러 세금이 붙게 됩니다. 그 중 하나가 바로 증여세라는 것인데요. 이 증여세를 피하기 위해 마치 거래를 하는 것처럼 가족간 부동산을 거래 혹은 매매 형태로 물려주는 경우도 있습니다.
하지만, 아무리 가족끼리 매매 형태로든 거래 형태로든 부동산을 주고 받을 때에는 일반 거래와 달리 세금 규정이 까다로울 수밖에 없는데요. 국세청에서는 이러한 가족 간의 부동산 거래를 조세 회피수단으로 악용하는 사례를 수없이 적발을 했기에 실거래보다 더 엄격하게 들여다보고, 실제 매매라는 것을 입증해야만 불필요한 세금폭탄을 피할 수 있습니다. 그래서 이번 글에서는 가족간 부동산 거래 시 양도세나 증여세 같은 꼭 알아야 할 세금 지식과 함께 주의사항은 어떤 것들이 있는지에 대해 알아보도록 하겠습니다.
가족간 부동산거래의 기본 세금구조
- 매매(유상거래): 부모 등 가족이 부동산을 팔고 자녀가 사는 경우. 양도자는 양도소득세, 매수자는 취득세 부담.
- 증여(무상거래): 부모가 자녀에게 무상으로 부동산을 넘기는 경우. 수증자가 증여세와 취득세 부담
가족간 부동산 거래는 위와 같이 매매 형태와 증여 형태로 구분할 수 있으며, 국세청에서는 일단 기본적으로 가족 간 거래는 ‘증여’ 형태로 추정해야 하기 때문에 매매 형태로의 세금을 납부하기 위해서는 실제 매매라는 것을 입증해야 합니다.
가족간 매매 시 양도소득세
양도소득세란?
부동산을 팔아 생긴 이익에 부과되는 세금으로, 양도자가 부담합니다.
시가 기준 거래의 원칙
가족간 매매에서 거래가액이 시가(실거래가)보다 5% 이상 저렴하거나, 차액이 3억원 이상이면, 실제 거래가액이 아닌 시가 기준으로 양도소득세를 부과합니다. 예를 들어, 시가 12억원 아파트를 자녀에게 9억원에 팔았다면, 9억원이 아니라 12억원을 기준으로 양도소득세를 신고해야 합니다.
비과세 요건
1가구 1주택 등 비과세 요건 충족 시, 시가 기준 12억원 이하까지 양도소득세가 면제될 수 있습니다.
양도차익 산정
양도차익은 시가(세법상 평가금액)에서 취득가액을 뺀 금액으로 계산됩니다. 가족간 거래는 매매가액이 아니라 시가로 계산되어, 실제 차익이 없더라도 세금이 부과될 수 있습니다.
가족간 매매 시 증여세
증여세란?
무상 또는 시가보다 현저히 저렴하게 부동산을 넘겨받은 경우, 수증자가 부담하는 세금입니다.
증여세 과세 기준
- 시가와 거래가액의 차이가 시가의 30% 또는 3억원(둘 중 적은 금액) 이상일 때, 그 초과분에 대해 증여세가 부과됩니다.
- 예시
- 시가 12억원 아파트를 9억원에 매수 → 차액 3억원, 기준 초과 아님 → 증여세 없음
- 시가 12억원 아파트를 8억원에 매수 → 차액 4억원, 기준 초과 → 1억원에 대해 증여세 부과
증여세 계산식
증여세=(증여재산가액−증여재산공제금액)×세율−누진공제액
- 증여재산가액: 증여일 현재의 시가로 평가한 모든 증여재산의 합계(과세가액 불산입, 비과세 재산 등은 제외)
- 증여재산공제금액: 수증자와 증여자 관계에 따라 다름(예: 배우자 6억원, 직계존비속 5천만원, 미성년자 2천만원 등)
- 세율: 과세표준 구간별 10~50%의 누진세율 적용
- 누진공제액: 세율 구간에 따라 차등 적용
증여세 세율 및 누진공제액
| 과세표준 | 세율 | 누진공제액 |
|---|---|---|
| 1억원 이하 | 10% | 0 |
| 1억원 초과 5억원 이하 | 20% | 1,000만원 |
| 5억원 초과 10억원 이하 | 30% | 6,000만원 |
| 10억원 초과 30억원 이하 | 40% | 1억6,000만원 |
| 30억원 초과 | 50% | 4억6,000만원 |
공동명의 활용 절세팁
부부 공동명의로 매수하면, 1인당 3억원씩 최대 6억원까지 저가매수 가능. 예를 들어 시가 10억원 부동산을 부부가 각각 5억원씩 매수하면 7억원까지 저가매수해도 증여세가 발생하지 않습니다.
가족간 증여 시 증여세
- 무상 증여 시, 시가 전액이 증여세 과세 대상.
- 증여재산공제(배우자 6억원, 직계존비속 5천만원 등) 적용.
- 10년 내 동일인으로부터 받은 증여재산은 합산 과세
가족간 거래 시 취득세
- 매매(유상취득): 1~4% (주택 등 상황별)
- 증여(무상취득): 3.5~12%로 매매보다 높음
- 가족간 매매도 취득세는 시가 기준으로 부과될 수 있음
가족간 거래 시 반드시 알아야 할 주의사항
1. 시가 기준 거래가 핵심
- 시가와 거래가액의 차이가 5% 또는 3억원을 넘지 않도록 거래가액을 책정해야 양도소득세·증여세 부담을 줄일 수 있습니다.
2. 자금 흐름 증빙 필수
- 매매대금은 반드시 계좌이체 등으로 실제 지급해야 하며, 자금 출처 소명자료(근로소득, 금융거래내역 등)를 준비해야 합니다.
- 국세청은 가족간 거래를 일단 증여로 추정하므로, 실제 매매임을 입증할 수 있는 자료(계약서, 이체내역 등)를 반드시 남겨야 합니다.
3. 차용증 주의
- 매매대금 일부를 차용증으로 처리해도, 국세청은 실질적으로 증여로 간주할 수 있으므로 실제 이체가 필요합니다.
4. 이월과세(증여 후 양도) 주의
- 증여받은 부동산을 10년 내 제3자에게 매도하면, 부모가 직접 매도한 것으로 간주해 양도소득세가 부과(이월과세)됩니다.
- 단기간 내 매도 계획이 있다면 증여보다 매매가 유리할 수 있습니다.
5. 교환거래 활용 가능
- 부모와 자녀가 각자 보유한 부동산을 교환하는 방식도 절세에 활용 가능. 단, 교환하는 자산의 차이가 시가의 30% 또는 3억원을 초과하면 증여세 부과
가족간 매매 vs 증여, 세금 비교 정리
| 구분 | 매매 (양도/취득) | 증여 (증여/취득) |
|---|---|---|
| 양도소득세 | 시가 기준, 양도자 부담 | 없음 |
| 증여세 | 저가매매 시 차액에 부과 | 시가 전액에서 공제 후 부과 |
| 취득세 | 1~4% (주택 등 상황별) | 3.5~12% (증여 취득세율) |
| 자금출처조사 | 매우 엄격 | 매우 엄격 |
| 이월과세 | 없음 | 10년 내 매도 시 적용 |
지금까지 살펴본 바와 같이 가족간 부동산 거래 시에는 매매의 경우 시가 기준 5% 또는 3억원 이내에서 거래를 해야 양도소득세 및 증여세 부담을 줄일 수 있으며, 증여의 경우 증여재산 공제 후 증여세가 부과되고, 취득세율도 매매의 경우보다 높을 수 있으니 가족 간 부동산 거래가 꼭 필요하다면, 어느 쪽이 유리한지 반드시 전문가와 상담 후 결정하는 것을 추천 드립니다.
