지난 정부에서 발효된 임대차 3법 개정으로 인해 임차인에게 유리한 전세계약갱신청구권이라는 것이 시행되고 있는데요. 이번 글에서는 임차인 입장에서 전세계약갱신청구권을 행사할 때 어떤 방식으로 집주인에게 통보하고 알려야 하는지, 문자로 통보해도 효력이 있는지의 여부와 함게 임대인 입장에서는 거부할 수 있는 예외사항이 어떤 것들이 있는지 한 번 알아보도록 하겠습니다.
전세계약갱신청구권이란?
기본 2년으로 정해진 임대차계약 관계에서 계약 만료일이 다가오기 전, 현재 살고 있는 집의 임대차 계약을 계속 연장하고 싶을 경우, 집주인인 임대인에게 확실한 의사 표시 후 1회에 한해 2년 더 살 수 있는 권리를 요구하는 것이라 보면 됩니다.
묵시적 갱신과 전세계약갱신청구권의 차이
- 묵시적 갱신은 계약 만료일인 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인이나 임차인 둘 다 누구도 계약 해지 의사를 밝히지 않을 경우, 동일한 계약 조건으로 2년간 계약이 자동으로 갱신되는 것
- 전세계약갱신청구권은 임대인에게 계약 연장 의사를 명확히 밝힌 후 계약이 연장되는 것이며, 특별한 사유가 없는 한 임대인은 계약 연장 요구를 거부할 수 없음.
묵시적 갱신 이후 전세계약갱신청구권 사용 가능?
기본 계약 2년을 채우고 묵시적 갱신을 통해 추가로 2년을 더 살다가 다시 계약 만료 시점에 전세계약갱신청구권을 사용할 수 있을까 궁금할텐데요. 답은 ‘사용할 수 있다’입니다. 따라서 이럴 경우, 임차인 입장에서는 총 6년을 거주할 수 있게 되는 것이지요.
전세계약갱신청구권 통보 시기
- 전세계약이 만료되기 6개월 전~2개월 전 사이 집주인에게 직접 통보해야 함
전세계약갱신청구권 통보 방법
계약을 연장하기 위한 전세계약갱신청구권 통보 방법은 크게 3가지로 생각해 볼 수 있습니다. 간혹 전화나 문자로 통보를 해도 되는지 궁금해 하는 분들이 많은데, 아래의 조건만 갖추면 법적 효력이 충분하니 참고하시면 되겠습니다.
전화로 통보하는 방법
- 가장 간단하고 편리한 방법
- 반드시 통화내용이 녹음이 되어 있어야 법적 효력 발생
- 통화내용에는 전세계약갱신청구권이란 단어와 명확한 계약 연장 요구 내용이 들어가야 함.
문자로 통보하는 방법
- 전화 통화와 마찬가지로 전세계약갱신청구권 및 계약 연장 요구 내용을 명확히 전달
- 간혹 집주인이 문자를 못 받았다고 발뺌하는 경우가 있으니 답문자 확인 필요
내용증명서로 통보하는 방법
- 가장 확실한 통보 방법
- 내용증명서 작성이 번거롭기도 하고, 경우에 따라 집주인이 불편해 할 수도 있음.
전세계약갱신청구권 거부 및 예외 사항
- 계약 만료 시점에 임대인 또는 임대인의 직계존속, 직계비속 가족이 실거주 할 경우
- 2개월 이상의 월세 또는 임대료를 연체한 사실이 있는 경우
- 임차인이 허위 정보로 계약 및 불법 영업장 운영 목적으로 임차한 경우
- 서로 계약 해지 합의 후 이사비 명목 등의 합당한 보상을 한 경우
- 임차한 주택을 임대인 동의 없이 고의나 과실로 파손, 증축, 개축, 개조한 경우
- 주택의 일부 또는 전체가 멸실되어 주거로서의 기능을 상실한 경우
- 주택의 노후, 훼손, 철거, 재건축 등의 사유가 있고, 임차인에게 충분히 고지한 경우
전세계약갱신청구권은 기본적으로 임차인을 보호하기 위한 법이지만, 임대인에게도 어느 정도 방어할 수 있는 청구권 거부 사유가 있습니다. 위의 내용에 해당되는 사유라면, 전세계약갱신청구권을 거부할 명분이 있으니 참고하시면 좋겠네요.
